东莞楼盘供应高峰期有望年底到来

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深圳客带旺大岭山楼市。
近期东莞楼市成交下滑，深圳购房者减少，下半年东莞那些曾经受深圳客追捧的镇区会有哪些变化？特别是去年地王频频被刷新的土地成交大户大岭山镇，有着与2007年相似的故事，是否会有不一样的未来？
品牌房企高价拿地强势进驻
去年12月中，位于大岭山水朗村一宗编号为2015WG066、面积约12万平方米的商住用地被碧桂园拿下，折合楼面地价6353元/平方米，溢价率高达154%，刷新当时大岭山商住用地的成交总价和成交楼面地价两项纪录，成为大岭山的新“地王”。
据了解，水朗村这宗地块曾于2014年3月公开出让过一次，当时的起拍总价为5.5亿元，折合楼面地价2876元/平方米，由于开发商嫌其价格太高，该地遭遇流拍。去年底该地块降价再入市，起拍价不足5亿元，没想到竟以12.4亿元总价成交，比前年的起拍价高了6.9亿元，成交总价翻了一倍。
而与该宗地块相连的编号为2015WG067商住地，同样位于大岭山水朗村，也曾于2014年流拍，亦被碧桂园以总价4.8亿元将该地块也收入囊中，折合楼面地价5277元/平方米，溢价率高达111%。据了解，碧桂园在大岭山水朗村共拍下三宗连体地，总计花了20.6亿元。
东莞中原地产研究部介绍，去年大岭山共成交5宗商住地，其中有3宗地块曾因无人问津流拍，去年年底再次入市，却受到品牌房企的追捧。碧桂园、万科强势进驻大岭山，并且高价拿地，一方面反映大岭山是未来市场的新热点，另一方面大岭山地价的快速上涨，拿地成本的高涨，也推动着大岭山的房价进入“万元”时代。
6月住宅均价同比上涨了65%
去年7月，光大·山湖城一期洋房开盘，均价约6500元/平方米，最低还有“5字头”，而近日其公布的最新洋房销售均价已调高至1.5万元/平方米，别墅均价为2.2万元/平方米。仅仅一年时间，该楼盘的均价就上涨了8500元/平方米，翻了一番。记者了解到，该楼盘价格上涨的主要原因是大量深圳客来买房。
目前大岭山不少楼盘的成交量主要由深圳购房者支撑。今年3月，碧桂园位于大岭山的一个楼盘——松湖碧桂园直接在深圳开盘，以1.8万元/平方米的均价吸引了大量的深圳客，创下了当时的热销纪录，同时也将大岭山房价推向一个高峰。从此以后，大岭山房价迅速突破万元，并向1.5万元/平方米迈进。
根据市统计局公布的数据，去年碧桂园在大岭山拍地之前，2015年10月大岭山镇的住宅均价为7336元/平方米，2015年11月为8765元/平方米。而今年6月最新的数据显示，大岭山新建住宅均价上涨为13327元/平方米，同比去年6月上涨了65.02%。
大岭山不仅成为东莞的万元房价镇，而且现在房价已经超过了莞城、万江等主城区街道。
观察
2007年 深圳客潮退楼市也冷了
深圳客疯狂进入东莞楼市，推动着开发商在东莞拍地、推动着房价上涨。这与2007年楼市发生的故事极为相似。
与东莞其他镇区首次开拓深圳客不同，大岭山已经迎来了第三轮深圳客，第一轮发生在2007年。当时的深圳炒房客被房地产研究机构认为是推动东莞房价飙涨的主导因素。
深圳客第二轮进入大岭山是在2010年，随着深圳开始“限购”，深圳客再度进入不受限的东莞。2010年10月，大岭山的沁林山庄推出一栋楼王单位，迎来500多人次的深圳客。
不过，深圳客投资热潮在后来相继出现回落，他们陆续退出东莞。2009年记者曾到大岭山一楼盘踩盘，一名深圳业主特意拦住记者，劝记者不要在该楼盘买房，“因为卖不掉”。而大岭山楼盘也多次出现深圳客退房事件。
有业内人士认为，当时许多深圳客买房前并不了解大岭山的实际情况，听说中介描绘的交通地图和楼市前景后就出手买房，且连楼盘现场都没有到过。而一些楼盘配套不完善，位置比较偏僻，出租难度大。
2016年 东莞成为深圳客外溢首选
据瑞峰优慧垛数据中心介绍，今年2月7日，深圳南光、盐排、盐坝、龙大高速公路免费通行,莞深来回的交通成本降低，更利于深圳客持续进入东莞，大岭山成为深圳客进入东莞的首选，区域房价上涨基本翻倍，均价从去年8000多元开始上涨，最高时达到1.6万元/平方米。
根据统计，截至今年6月底，大岭山镇住宅库存面积为3.74万平方米，按照过去12个月的成交量计算，消化周期仅1.24个月。
瑞峰置业市场研究部相关人士就表示，深圳客虽然有所减少但依然是主力，莞深两地的价格差、交通距离的缩短等让东莞成为深圳客外溢首选；此外，区域“地王”频出，看涨行情呼声一片。
该人士表示，第三季度，包括大岭山镇在内的松山湖片区供应将持续紧缺，但是供应的高峰期将在第四季度到来，约有10个纯新项目或将集中入市，预计将带来新一轮的成交爆发。
另一方面，虽然今年深圳客依然占据着主导作用，但包括大岭山在内的片区房价基本触顶，投资预期回报率降低，部分投资客或将持续外溢至东莞其他价格上涨空间较大的区域。（记者蒋幸端 卢政）